您现在的位置是:首页 > 欧洲杯手机投注

欧洲杯手机投注_betway官网手机版

2020-11-26betway官网手机版35996人已围观

简介欧洲杯手机投注每个月都会请专门的娱乐专家来为大家进行在线交流每个月都会请专门的娱乐专家来为大家进行在线交流,与世界最大老虎机提供商BBIN合作,欢迎您的加入,为玩家带来丰厚的利益的良好的服务100%信誉保证。

欧洲杯手机投注作为顶尖的新兴澳门线上娱乐平台,在业界也建立了良好的信誉,现在就来开户赢钱吧。经过数年努力,新世界发展终于度过低潮,再度取得发展。1995年新世界再度跻身香港四大地产上市公司之列。不过,经过是次挫折,新世界发展与长实、新地、恒地等三大地产公司的距离逐步拉远。与长江实业齐名的是新鸿基地产,新地的前身是新鸿基企业和永业有限公司,由郭得胜、李兆基、冯景禧等三人联手创立,商界将三人并称为“三剑侠”。郭得胜(1911~1990年),原籍广东中山,早年随父经营洋杂批发,抗战爆发后避居澳门,开设信发百货商行。战后移居香港,在香港上环开设一间“鸿昌合记”杂货店。后来,郭氏取得日本YKK拉链的独家代理权,当时适逢香港制衣业崛起,生意滔滔不绝,其销售网络扩展到东南亚各地,赢得“洋杂大王”称号。郭氏藉此赚取他日后在香港地产界大展拳脚的资本。(2)推高经营成本,严重削弱香港经济的竞争力。随着地价、楼价的急升,香港的写字楼租金大幅飙升,到1996年底,香港甲级写字楼租金平均已达每年每方尺105.56美元,在全球主要商业城市中高居榜首,远高于排二、三位的莫斯科(78.79美元)和东京(74.32美元)。高昂的经营成本已严重削弱了香港经济的国际竞争力。正如美国学者恩莱特(MichaelJ.Enright)教授在《香港优势》中所指出:“影响香港目前和未来竞争力的各种问题中,最广受议论的是成本问题。众所周知,香港的住宅和办公室租金之高,在全世界数一数二。香港购物天堂的美誉已经被零售业的租金影响了,因为昂贵的租金已经转嫁到零售商品之上。”〔24〕同样道理,昂贵的楼价、租金也转嫁到服务业以至经济各行业,香港正逐渐形成地产业一枝独秀的局面。

不过,恒隆在80年代的发展,始终受金钟二段一役的影响,对地产循环的戒心大增,投资策略亦渐趋保守。1985年以后地产市道逐渐回升,恒隆即迫不及待地将地铁沿线发展物业出售,鲗鱼涌太古站上盖的康怡花园、康泽花园及柏景台等8 000个住宅单位,即在1984年10月至1987年3月期间以楼花方式售罄,绝大部分单位以每方尺500至800元分期售出,而这批楼宇在其后三年价格升幅逾倍,恒隆白白少赚了不少。也正因为对地产循环持有戒心,恒隆的土地储备亦逐渐维持在低水平,与长实、新地、恒地等相距日远,若干很有潜质的物业,如太古水塘(现时的康景花园)、乐活道地段(现时的比华利山等)均先后将半数权益售予恒地,并由对方策划发展及代理销售,此举亦削弱了恒隆的盈利。80年代初跻身地产五虎将的恒基兆业有限公司,创办于1973年11月,创办人李兆基,祖籍广东顺德,1929年出生,早年曾在其父开设于家乡的永生银号当学徒。1948年,年仅19岁的李兆基随身携带1 000元,从家乡顺德南来香港,初期在金铺做外汇黄金买卖,1958年起与郭得胜、冯景禧等合伙从事地产发展,并创办新鸿基地产。1972年新地上市后不久,“三剑侠”各奔前程,李兆基辞去总经理一职,自立门户创办恒基兆业。当时,恒基兆业约有资产5 000万元,发展地盘约20多个。职员四五十人,已有一定规模。新地的地产发展计划颇能迎合市民需要。踏入20世纪90年代,由于经济繁荣、市民收入增加,人们对居住环境及面积的要求亦提高,以往二三百方尺的小单位已不能满足置业者的要求。针对这一转变,新地逐步转向发展高质素的大型屋,单位面积在500方尺至1 000方尺之间,并设有住客俱乐部,极力塑造高质素、高品位的形象。新地还重视以另类生活文化来包装所推出的屋,如雅典居、加州花园、加州豪园等,设计风格上配合移民的回流,结果大受欢迎。新地推出的楼宇,往往成为市场中的名牌。欧洲杯手机投注地价、楼价的节节大幅下挫,对拥有大量楼宇现货、期货以及大批地皮的地产发展商形成了沉重的财政压力,各大地产发展商惟有以减价及各种形式促销新楼盘,以减低持有量套现资金。结果,新楼盘的减价战成为这次地产危机中的一大特色。业内人士表示,其惨烈程度为近年所罕见。

欧洲杯手机投注可惜,好景不长。1973年3月恒生指数攀升至1 774.96的历史性高位后即急转直下,当时股市早已脱离客观经济情况,潜伏严重危机,股市暴跌的导火线是发现假股票,而最早发现的假股票就是合和。合和即被证券交易所勒令停牌以便调查。期间,合和持有25%股权的保利建筑公司宣布破产清盘,令合和遭受损失,故合和复牌后股价一泻不止。1974年底,合和股价跌至0.65元,比最高位时下跌97%。遭此打击,1974年度合和纯利仅2 179万元,大幅下跌六成四,以后各年度虽逐步回升,但直至1979年才超越1973年度水平。这一时期,合和侧重于地产发展,相继完成了协威园、康丽园、东威大厦、山光苑、云景台、荃湾花园、健威花园、德福花园等多处物业。70年代中后期,大型私人屋邨的兴建从市区开始扩展到新界新市镇和离岛等地区,就在太古城计划进行得如火如荼之际,由四大新兴地产商——恒基地产、长江实业、新鸿基地产和新世界发展合组的百得置业有限公司(各占25%股权)亦开始策划兴建新界的大型私人屋邨——沙田第一城。70年代中,港府着手开发沙田新市镇。1979年,港府开标竞投沙田海床逾600万方尺填海工程,结果由百得置业以2 000万元标价投得。百得置业以惊人魄力,移平两座山丘,填得约14幅土地,其中70%交还港府发展公屋和社区设施,其余约250万方尺土地用作发展沙田第一城。1984年12月,中英两国签署关于香港前途问题的《联合声明》,香港进入1997年回归祖国的历史性过渡时期。随着政治前景的明朗化和香港经济复苏,地产业再次进入新一论循环周期的上升阶段,时间长达10年之久,打破战后数十年来香港地产市道每八九年经历一次周期的规律。在过渡时期的地产大潮中,随着市区土地资源日渐短缺,地价、楼价不断上涨,地产发展项目的规模越来越大,经营房地产所需资金也日见庞大,大批早年从事地产业的中小型地产公司逐渐被淘汰。经过激烈的竞争、收购、兼并,十数个规模宏大、实力雄厚的地产集团逐渐成为市场的主导力量。这一时期,香港地产业寡头垄断的局面逐渐形成。地产业也成为了香港经济的最重要的支柱产业之一,在香港经济中具有举足轻重的影响,并关系到千家万户的生活,被誉为香港经济的“寒暑表”。不过,1997年亚洲金融风暴之后,香港地产市道从高位大幅下跌,受到重创,其发展前景正受到社会各界的密切关注。

《联合声明》以附件形式,明确规定了至2047年香港土地契约的安排,使困扰多时的新界土地租约问题明朗化。当年,中英两国关于香港前途问题谈判的触发点,就是新界批地契约日渐减短,所有租约将同时于1997年到期,这对投资者的信心造成了损害。《联合声明》及附件三,在肯定了香港长期以来一直作为土地政策基础的这个土地批租制度的同时,就制度本身及香港特定历史背景所引发的年期问题,提出了明确的解决方案,使得绝大部分的土地契约,包括可续期和新批出的土地契约,其年期均可跨越1997年延续到2047年,并毋须补地价。这种安排无疑有力修复了投资者的信心。1984年9月27日,即中英公布《联合声明》草签翌日,香港一位地产专业人士——高德测计师行高级合伙人杜家麟就表示:“中英协议内容中有关土地契约的最重要一项,便是承认现行土地契约及新界土地毋须补地价,续期至2047年。这项决策当可增强各界对地产市道的信心,并有利地产业的发展。”香港地产业藉此进入新一轮地产循环周期。太古城住宅单位首期在1976年推出,最早两幢大厦“洞庭阁”及“鄱阳阁”的售价是每方尺200元至230元。当时,太古地产担心销售不佳,优先让太古集团和金门建筑公司的雇员享受折扣认购,以造成“短期内售清”的效应,吸引市民注意。不过,洞庭阁入伙后,太古城住宅即以其高级住宅形象吸引了不少买家,售价辗转上升,1977年第四期“唐宫阁”、“元宫阁”公开发售时,售价已升至每方尺300元,买家和炒家提前48小时排队,要劳动警方派员维持秩序。到1981年地产高峰期,太古城住宅售价甚至上升到每方尺1 300元。当时,即使以平均价计算,太古城因为土地成本低,每方尺楼面地价成本仅70元,每方尺楼面毛利高达700元。〔9〕这还不包括可供出租的260万方尺商场等,其盈利之丰厚可想而知。太古城成为太古地产引以为傲的杰作。自此,太古地产的实力、经营手法、声誉深受行内人士的赏识和称赞。四大屋邨中,以嘉湖山庄规模最大,是香港迄今以来最大的私人屋邨,占地38.8公顷,计划兴建58幢28至40层高的住宅楼宇,约15 000个住宅单位。嘉湖山庄发展计划由长实策划,拥有49%权益,其余51%由中资华润集团拥有。根据1988年双方达成的协议,长实保证华润至少获利7.5亿元,但若售楼价超过特定水平,长实所分得利润份额将从49%提高到75%。欧洲杯手机投注地产危机中,受冲击较大的还有鹰君。鹰君集团于地产、股市巅峰期间急促扩张,分拆富豪酒店,又收购百利保,早已潜伏下严重危机。富豪酒店主要业务就是发展及经营机场及尖东两间酒店,该两间酒店仅建筑费就需4.6亿元,富豪旗下的百利保,亦是在地产高峰期进军地产。1982年9月后,香港地产、股市双双急跌,鹰君一系陷入困境。到1983年9月上半年度,鹰君、富豪酒店及百利保3家上市公司的亏损高达20亿元,陷入严重财政危机。当时,鹰君以壮士断臂的决心,将所持富豪酒店及百利保股权,售予“公司医生”韦理所控制的亚洲证券,才险度难关。是役,鹰君所受打击不言而喻,幸而地产市道渐苏,而鹰君亦成功完成债务重组,5年后转亏为盈。罗鹰石看错一次地产循环,为此付出了沉重代价。

市道低迷,令成交萎缩,楼宇空置增加。1982年各类契约(包括楼宇及私人土地买卖)登记总数为16.5万宗,总金额为994.7亿元,分别比1981年下跌13%和21%。1982年底,香港私人住宅空置单位为3.17万个,空置率达6%,其中大型住宅单位更达9.1%;商业楼宇空置面积达586.6万方尺,空置率为10.7%,其中办公室更达17.6%;工业大厦空置面积达1 312.1万方尺,空置率达10.5%,都处于历史上最高或极高水平。据一个研究小组的调查,当时香港地产业积压的资金,可能高达500亿元。鹰君崛起的关键,是70年代中期以后积极发展市场急需的工业楼宇。1975年,鹰君看准时机,将自身资金约1 500万元及向银行举债大量购入工业用地,1976年后香港经济复苏,对工厂的需求大增,鹰君把握良机全力推出厂厦楼花,仅1977年就售出工业楼宇280万方尺,价值4亿元。1978年,大量内地移民涌入香港,对住宅楼宇需求增加,鹰君适值大量资金回笼,正好用作购买住宅用地。该年,鹰君购入地盘多达11个,其中包括机场附近一幅兴建酒店用地及尖东富豪酒店地段,后来地价、楼价急升,鹰君的资产大增。这一时期,随着大批地产公司在香港股市挂牌上市,并透过公开发售新股、配股、收购、兼并去扩大公司资产规模,拓展业务,香港地产业与股票市场的关系日益密切,相互影响大增,逐渐形成了香港经济中的一个特殊现象——“股地拉扯”。当经济好景气时,地产市道畅旺,地价、楼价节节攀升,大多数上市公司的资产市值也随之上升,带动股价上涨,上市公司便利用发售新股或将股票按揭以筹集资金,发展地产业务,形成地产与股市互相扯动上涨局面。而一旦经济不景气,地产市道转淡,地价、楼价下跌,上市公司资产市值下降,拖累股价下挫,上市公司筹资转趋困难,部分资金周转不灵,公司被迫抛售地产物业套现,加剧地价、楼价跌势,形成地产与股市互相扯动下跌的恶性循环。楼价、租金的上涨亦刺激了地价的飙升。这一时期,土地拍卖价格屡创新高,其中最瞩目的,要数置地高价投得中区海旁的一幅地皮。1970年6月,置地在官地拍卖会上,以2.58亿元的高价,投得中区海旁一幅占地53 000方尺的新填海地,平均每方尺地价4 868元,创香港有史以来的最高地价纪录。当时,置地在竞投该幅土地时,美资财团曾虎视眈眈,摆出势在必得的架势,事后又扬言要控告拍卖官,说下槌太快。这个地价是1954年香港一幅酒店地价每方尺504元的8.6倍,而后者在当时亦破香港有史以来地价的最高纪录。

当然,这里指的仅仅是狭义的地产业,如果将香港本地生产总值中的地产业、楼宇业权,以及建造业加总视为广义的房地产业,则近20年来其在香港经济中的比重,低则占21.7%,高则超过3成(见表6.6),成为香港经济最重要的经济支柱。正如有学者分析所指出的:“香港经济中的房地产是一具实质重要地位的产业,是一个可以创造重要财富并影响香港经济表现的产业。将它从中抽掉,香港也就不成其为香港。……必须摆在整体香港社会经济结构的历史视野中,房地产的意义才能真正彰显。”〔9〕大昌地产上市后,充分利用股票市场狂热的机会,发行新收购物业或其他地产公司的少数股东权益及联营公司权益。1973年,大昌就先后15次发行新股,发行的股数高达1.5亿股,先后用于与新鸿基地产、泰盛发展、利兴发展、嘉年地产及和记国际等公司换股,又购入大批物业及地产投资公司,如购入喜来登酒店35%股权、都城地产25%股权及太古昌25%股权等。新世界发展上市后,最重要的地产发展项目,就是雄踞尖东海旁的新世界中心。1971年,新世界发展以1.31亿元的价格,向英资太古洋行购入尖东沿海的“蓝烟囱”货仓旧址,面积约20万方尺。当时,港府希望新世界能在该地段兴建一幢世界一流的建筑物,以作为香港的标志,因此陆续将邻近土地批予新世界,令该地段面积增加到43万方尺。新世界上市后,即着手兴建这座被命名为新世界中心的庞大综合物业,全部工程分两期进行,首期工程包括一幢14层高甲级写字楼、5层商场及拥有800多间客房的新世界酒店,于1978年完成。第二期工程包括一幢700多个住宅单位的豪华大厦及拥有650间客房的著名的丽晶酒店,全部工程于1982年竣工,总投资约14亿元。这项重大地产发展项目一举奠定了新世界发展在香港地产界的地位,可说是郑裕彤引以为傲的代表作。

置地的雪厂街9号重建计划前后历时逾10年。1980年,置地宣布展开雪厂街9号重建计划,当时置地仅拥有雪厂街荷兰行及有利银行旧址地段,地盘狭小。其后,置地先后于1982年及1987年购入广东银行大厦(德辅道中8号)及球义大厦地皮,将原来只有一万方尺地盘合并成3万多方尺地盘。当时,置地有意一并连毗邻的恒昌大厦也买下来,可惜未能如愿。雪厂街9号重建计划于1991年12月最终落成,并被命名为“大道中九号”。该物业楼高38层,总楼面面积35.8万方尺,在设计上采用了浓郁的古典风格和独特的几何设计模式,集聚了中西精粹的建筑特色,给人以精雕细琢之感,彰显出卓尔不凡的气派。大道中九号的建成,为置地从70年代起策划的中区重建计划,画上了一个句号。香港消费者委员会在研究1990年至1995年间将军澳、马鞍山、蓝田3个地区新落成住宅楼盘的销售情况,发现大地产商的市场行为有两个特点:一是楼盘的开售时间各不相迭,二是楼宇单位分成小批推出。消委会的研究报告认为:“这种供应楼盘的方法,会减少消费者的选择,推高了楼价,及减低消费者比价的机会。”对于有发展商称这种方法“实际上是发展商之间激烈竞争的结果”,该研究报告认为:“这种激烈的竞争最有可能是市场结构的结果(市场由少数参与者占大比数的市场比率,又称寡头垄断〔Oligopoly〕)。若如此,这反映市场上的不完全竞争(ImperfectMarketCompetition),市场上缺乏‘完全竞争’,并不符合消费者的最佳利益”。〔22〕欧洲杯手机投注不过,信和与置地、九仓、希慎等老牌地产集团相比,在投资策略上有两点明显的区别: 第一,信和地产以地产发展为主、地产投资为辅,因此除保留尖沙咀中心、帝国中心及幸福中心之外,其余均推出发售。当时,信和推出的尖东物业甚受市场欢迎,永安广场更创造推出当日即告售罄的纪录,轰动一时。第二,信和发展地产物业,往往是配合大股东黄氏家族的私人公司进行,如尖沙咀中心,信和地产占四成半权益,其余五成半权益则由黄氏家族持有。

Tags:藏獒 188金宝傅体育 惠比特犬